1기·2기·3기 신도시 도시 그리고 엇갈린 성패

 

부동산 공부하시다 보면 신도시에 대해 많이 듣게 되는데요. 마곡지구도 신도시고 길음 뉴타운 등도 다 신도시인셈입니다. 계획도시를 신도시라고 말하기 때문인데요.

 

우리나라에서는 정부가 크게 1980년대부터 1기·2기·3기 신도시를 발표해 거대 계획도시 프로젝트에 들어갔습니다.

 

특히, 서울로 집중되는 도시화 때문에 서울 도심기능의 분산과 주택공급 확대를 위해 시작됐는데요. 현명한 투자자로서 저희는 그중에서 어떤 지역들은 흥했고, 어떤 지역들은 지지부진했는지 투자자의 관점으로 들여다보겠습니다.

 

1기 신도시 계획

◆ 1기 (분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 1989년

 

올림픽 직후인 1989년 서울 집값이 폭등했습니다. 당시 노태우 정부는 집값 안정화와 수요공급을 위해 ▲경기도 성남시 분당 ▲경기도 고양시 일산 ▲경기도 군포시 산본 ▲경기도 부천시 중동 ▲경기도 안양시 평촌 이렇게 서울 근교 5개 지역에 1기 신도시 건설계획을 발표했습니다.

 

1기 신도시의 대부분은 분당과 일산이었습니다. 다른 신도시에 비해 2배 넘는 규모를 자랑하고 수용인구도 그렇습니다. 1기 신도시 건설정책은 효과적인 정책이었는데요. 1985년 69.8%까지 떨어졌던 주택보급률이 1991년에는 74.2%로 올랐습니다.

 

현재 베드타운, 수도권 형성도 1기 신도시 건설로 인해 사실상 시작됐다고 볼 수 있습니다. 3호선 일산선과 분당선, 1호선 연장 등이 신도시 건설에 따른 교통난 해소의 일환으로 추진됐습니다.

 

단순한 '베드타운'으로 밖에 기능을 하지 못한다는 불명예를 겪게 됐는데요. 교통 인프라 및 자족성을 키우지 못했다고 비판이 큽니다.

◆ 2기 (판교, 동탄1~2, 김포, 운정, 광교, 양주, 위례 고덕, 검단) 2003년

 

이번 문재인 정부만큼이나 노무현 정부 당시에도 집값이 폭등했던 적이 있는데요. 2003년 노무현 정부가 발표한 신도시 계획입니다. 서서히 존재감을 들어내고 있는 지역들입니다. 특히 서울 전체보다는 강남지역의 수요를 분산시키기 위해 세워졌습니다.

 

지역들은 ▲경기도 성남시 판교 ▲경기도 화성시 동탄1~2 ▲경기도 김포시 한강 ▲경기도 파주시 운정 ▲경기도 수원·용인시 광교 ▲경기도 양주 ▲서울송파·경기 성남: 위례 ▲경기도 평택시 고덕 ▲인천시 검단신도시입니다. 충청권에도 아산신도시와 도안신도시를 발표했지만 크게 영향을 미치진 못한 것 같습니다.

 

1기 신도시들이 베드타운으로 전락해 이 한계를 극복하고자 계획됐는데요. 녹지율과 자족기능을 배치하고 또, 산업단지를 비롯한 기업유치를 위해 노력했다고 합니다. 다만 강남 접근성이 좋은 몇몇 지역을 빼고는 '미분양의 무덤'으로 불리면서 비판을 받고 있습니다.

국토교통부 제공 1기부터 3기까지

◆ 3기 (왕숙, 교산, 계양, 창릉, 대장) 2018년

 

문재인 정부가 지난 2018년 9.21 주택 공급 대책으로 마련한 3기 신도시 계획인데요. 아시다시피 문재인 정부 들어 집값이 폭등하기도 했고, 수도권 수요를 감당하지 못하면서 시작됐다고 봐야겠죠. 2기 신도시가 서울에서 거리가 떨어져 있다는 비판이 있어 3기 신도시는 서울 경계로부터 2km밖에 떨어지지 않습니다.

 

해당 지역은 ▲경기도 남양주 왕숙 ▲경기도 하남 교산 ▲인천시 계양 ▲경기도 고양 창릉 ▲ 경기도 부천 대장 5곳입니다.

 

3기 신도시의 가장 큰 특징은 GTX(수도권광역급행철도로)입니다. 서울 접근성을 높이기 위해 GTX는 말 그대로 Great Train Express라고 급행철도를 뜻합니다. ABC 등 3개 노선 건설이 추진되고 있습니다.

 

또, 김현미 국토부 장관의 지역구인 고양(일산)에 1기 신도시에 이어 공급(창릉)을 늘리면서 집값 하락을 불러오기도 했습니다. 또 2기 신도시 입주자들에겐 악재로 작용했습니다. 그 결과 총선에 출마하지 못하고 장관으로 남아있기도 합니다. 욕먹고 있죠. ㅎㄷㄷ

 

◆1기 2기 3기 신도시 승자는? '강남 접근성'

 

아직 2기는 진행 중인 부분들도 있고 3기는 계획단계에 있어서 크게 승패가 나뉘었다고 말할 순 없지만 어떻게 보면 극명하게 갈리기도 합니다.

 

앞서, 말씀드린 것처럼 3기 신도시 발표로 인해 공급이 늘어나면서 일산의 집값은 하락했구요. 김포한강, 파주 운정, 평택 고덕 등의 2기 신도시 주민들은 3기 신도시에 반발하고 있는 상황입니다.

 

가장 극명하게 갈린 것이 바로 '강남 접근성'입니다. 1기 신도시에서 가장 컸던 일산 신도시와 분당 신도시에서 뚜렷했죠. 일산은 광화문 직주접근성(3호선)을 위해 공급됐고 분당은 강남 직주접근성(분당선)을 위해 공급됐습니다.

 

하지만 시간이 흐르면서 직장들은 강남으로 몰렸기 때문에 '분당'의 집값은 웬만한 서울 못지않게 올랐습니다. 그래서 천당밑에 분당이란 말도.

 

2기 신도시도 마찬가지인데요. 최근 판교는 강남근접성과 각종 IT업계의 진출로 분당보다 값이 올랐구요. 웬만한 서울보다 비싼 상황입니다. 그리고 특히 위례신도시 같은 경우는 분양권 잡기가 하늘에 별따기로 불린만큼 청약열기에 달아올랐죠.

 

그런 점에서 봤을 때 3기 신도시도 '하남교산'과 '남양주 왕숙'이 떠오르지 않을까 생각이 듭니다.