재건축 재개발 리모델링 가로주택정비사업이란? 용어정리

제가 임장일기에서 주로 재건축·재개발 물건들과 리모델링 그리고 더 나아가서는 지난번엔 가로주택정비사업 물건들에 대해 설명해드렸는데요.

 

여기서 다들 '재건축·재개발'은 눈에 익지만, '리모델링'이나 '가로주택정비사업'에 대해서 궁금하실 것 같아 이번 포스팅을 작성합니다. 이것들의 차이 또한 알려드리겠습니다.

 

우선 이 모든 게 도시 정비사업에 포함됩니다. 도시 안에 시설들과 주택 같은 건축물을 개량하는 사업을 말하는 건데요. 시설들은 논외로하고 주택(아파트, 빌라, 오피스텔, 단독주택)이 건설한 지 오래되거나 또, 부실 위험한 경우 재정비에 들어가게 됩니다.

 

주로 유럽 같은 경우는 새로운 건물을 선호하지 않고 건물을 100년 이상 사용하는 걸로 잘 알려져 있는데요. 그렇기 때문에 문화유산이나 관광지로 떠오르고 있는 거죠. 하지만, 우리나라의 일반적인 건물의 시한은 30년으로 알려져 있습니다. 아파트 재건축 시한 요건이 30년이기 때문이죠.

 

재건축·재개발의 차이 그리고 '뉴타운'

 

복잡하지만, 간단하게 말씀드리면 '재건축'은 아파트 단지 내에서 그 아파트만 건물을 허물고 새롭게 짓는 것을 의미합니다. 주로 중·대단지에서 많이 시도하죠.

 

'재개발'은 빌라, 세대수가 적은 아파트, 단독주택이 있는 동네와 마을을 새로운 아파트 단지로 짓는 것을 의미합니다. 보통 도로, 상수도, 학교 등 기반시설까지 함께 개발합니다.

 

'뉴타운'도 있는데, 여러 개의 '재개발' 구역을 묶어서 한 번에 개발하는 것으로 계획적인 재개발을 위한 것입니다. 이명박 정부 그리고 오세훈 서울시장 시절(2002)년부터 추진하게 됐습니다.

 

좀 더 깊숙이 살펴보면 복잡합니다. '재건축'은 안전진단이 반드시 필요하고 건물 소유자의 과반 동의, '재개발'은 안전진단이 필요 없고 건물 소유자의 2/3의 동의가 필요합니다. 사업시행인가가 나고 이주를 시작할 때에도 재개발에선 세입자에게 이주비를 제공하고 재건축은 이주비를 제공하지 않습니다.

 

보통 '재건축'은 아파트 단지내에서 추진되는 것이기 때문에 이해관계가 잘 맞아떨어지면 (그래도 까다롭습니다) '재개발'보다는 빨리 추진된다고 합니다. 그래도 10년 이상이죠. 반면, 뭐 지역마다 다르겠지만 재개발은 다양한 이해관계로 지연되는 경우 그리고 취소되는 경우도 종종 있습니다.

 

또, 초기비용도 아파트 투자이니만큼 '재건축'이 '재개발'보다는 많이 듭니다. 길게 걸리는 만큼 더 저렴한 게 사실이겠죠. 재건축 재개발 투자를 고려한다면 무턱대고 투자하기 보단 자세히 알아보고 결정해야 합니다. 대지지분, 용적률 등도 잘 알아보시길.

 

文정부 개발규제로 리모델링 사업·가로주택정비사업

 

초과이익환수제, 분양가 상한제 등으로 재건축·재개발에 대한 정부의 규제가 강화된 상황입니다. 물론 이 상황속에서도 진행되는 사업들이 많지만, 이전 같진 않아 보이는데요.

 

이 규제 정책 때문에 떠오른 사업들이 '가로주택정비사업'과 '리모델링사업'입니다.

 

먼저 '가로주택정비사업'이란 '미니 재건축'이라고 불리는데요. 2018년 도입된 새로운 사업입니다. 소규모 주택 정비를 위주로 다루고 있는데요. 조건도 있는데 상대적으로 적고 주택 수 20가구 이상이거나 단독주택 10가구 이상일시여서 깐깐하지 않습니다.

 

가장 큰 장점은 정비사업의 절차가 단순화돼 시간이 적게걸린다는 점입니다. 재건축이 10년정도 걸린다고하면 가로주택정비사업은 2~3년으로 짧죠. 그런만큼, 사업성과 수익성은 좀 떨어지는 사업입니다.

 

'리모델링 사업'은 아파트를 전체적으로 철거시키고 새로 짓는 '재건축'에 비해, 철거 없이 기존 골조를 유지한 상태에서 증축하거나 보강하면서 새 건물처럼 고치는 사업입니다. 재건축에 비해 사업성이 떨어지고 수익성도 낮은 편입니다. 다만, 규제에 있어 자유롭기 때문에 최근에 주목받고 있는 사업이죠. 주민의 동의 75%가 필요하고, 건축기간도 재건축보단 빠르다고 합니다.