왜 나만 갖고 그래? 투자하려니 규제 첩첩산중(feat.전매제한)

'몸테크'까지 생각하며 부동산투자자를 꿈꾸다

지난 10월 구로구 오류동에 오래된 재건축 대상 다세대 주택 구입으로 1주택자가 됐습니다. 몸테크 준비 중이죠.(전세끼고 샀고, 11월에 대출끼고 이사예정) 그래도 비교적 짧은 기간내에 5천만원이 올랐더라고요. 안전진단(재건축과정)을 통과하면서 오르고 있습니다만, 아직 어떻게 될지는 모르겠습니다.

 

그래서 기뻐하고 있을 찰나. 양도세에 대해 처음으로 접하게 됐습니다. 조정대상지역 40%라는 말은 들었지만 차떼고 포떼면 정말 남는게 없더라고요. (부동산 중개수수료+법무사 및 등록비=500만원) 팔고 세금 떼고 수수료비 내면 2천 만원 좀 안되더라고요. 물론 많은 돈이긴 합니다.

 

그동안 임장하고, 공부했던게 고생했던지라 '보상심리'도 좀 생기고 5천만원이 2천만원으로 줄었다는 점에서 뭔가 아쉽더라고요. 왜들 1주택자가 되면 보수적이게 되는지 이해할법하더라고요.

 

일단, 이 다세대 주택은 오래 묵혀둘 생각을 하고 있습니다. 대략 10년 정도(?) 재건축이 완성된다는 시나리오로 말이죠. 그리고 차근차근 지금 모아둔 돈과 추가대출을 통해 부동산 경매나 소액 투자를 진행하려고 했는데요.

*투기과열지구란
서울25개구와 성남 분당구, 대구 수성구, 세종시. 투기과열지구에서는 대출규제, 양도세 중과 등. 투기가 과열돼 이를 막기위한 하나의 수단. 특히 2주택자들에겐 더 많은 규제가 주어짐.

 

*조정대상지역
서울전지역, 부산 경기 일부지역. 조정대상지역도 마찬가지. 투기과열지구보단 완화됐지만, 대출규제, 양도세 중과가 부과됩니다. 2주택자 이상들에게도 더 맣은 규제.

 

*비조정대상지역
비조정대상지역에서는 대출규제가 완화되고 양도세 중과도 거의 없음.

서울이 아닌 경기도 '비조정대상지역'을 흘깃

서울은 '투기과열지구'이기 때문에 2주택자로서 메리트가 없는 것 같고, 서울에서 가까운 경기도권으로 찾아보려고 했지만 지난 12.16대책으로 과천·하남·광명 같은 도심근접성이 좋은 지역들은 '조정대상지역'이 돼 양도세 중과더라고요....

 

왜 그래서 최근 안산과 시흥, 산본에 투자자들이 몰려 '풍선효과'가 나왔다는 뉴스들이 이해가 됐습니다. 역시 돈은 법을 피해 잘 움직이고 있구나라고 생각하고 저도 그쪽으로 눈길을 주고 있었습니다.

 

4호선 역세권으로 재건축 연한이 됐거나, 신안산선 호재가 있는 곳으로요. 그래서 몇몇 부동산에도 전화를 걸고 임장 계획도 세우고 있었습니다.

 

실제로 공무원인 제 친구는 '오이도 역세권' 시흥에 투자해 재미를 봤다고 했는데요(↑↑). 2018년에 2억후반대 분양권을 매입해 현재 5억원에 육박하는 가격입니다. 무려 2억이 넘는 차익을.... 거긴 아직까지 비조정대상지역이여서 양도세가 거의 없습니다.

부동산 투자자들에겐 폭탄 소식(Feat.전매재한)

그래서 한참 시흥과 산본 이지역들에 투자를 고민하고 있었는데 어제 떨어진 소식...'수도권 광역시 8월부터 아파트 분양권 전매 못한다' 시흥, 산본은 물론이고 대부분 수도권 지역의 구축 아파트 투자에 메리트가 줄어든것 처럼 보이네요.

 

*분양권 전매재한이란?

청약에 당첨되거나 분양권을 구입했을 때 규정된 기간 동안 주택을 다시 파는 것을 제한하는 정책으로 재건축, 신축아파트 관련해 투자자들에겐 안 좋은 소식. 실거주자들을 위해 시행하는 정책.

 

어제 유튜브(Youtube)에서 정부의 부동산 대책에 맞서지 마라는 내용을 봤었는데요. 이 말을 절실히 느끼면서 영상 공유합니다. 영상에 따르면 부동산에 영향을 미치는 요소들이 있는데 직접적인 요소와 간접적이 요소가 있습니다. 그동안 정부 정책에 빈틈이 보여 되려 가격이 올랐는데 이제는 규제가 먹힐 거라는 분석입니다.

부동산 가격에 영향을 주는 요소

※직접적인요소
정부정책, 수요와 공급, 금리

※간접적인요소
인플레이션, 부동산 심리 유동자금

 

향후 어떻게 전략을 짜고 또 돈을 벌 수 있을지 구체적으로 공부하고 대비하겠습니다. 부동산은 당분간은....

 

*작성된 내용에는 주관적인 내용이 포함되어 있습니다. 블로그에 작성된 내용과 투자자분들의 투자결과에 대해서는 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다.