코로나 바이러스가 한국 부동산에 미칠 영향은?

코로나 바이러스가 확실히 주식시장에는 영향을 미치고 있습니다. '롤러코스터 장세'를 기록하면서 말이죠. 그렇다면, 부동산 시장에는 어떤 영향을 미치게 될까요? 저도 전문가는 아니지만 귀동냥과 분석기사 등을 통해 한번 정리해봤습니다.많은 부동산 전문가들이 이번 '코로나 위기'를 심각하게 바라보고 있더라고요.

 

현재 한국이 부동산 고평가가 돼 있다는 점에서(최근 2~3년동안 엄청 올랐죠) 하락 가능성이 나오고 있는 것 같습니다. 주식 폭락이 부동산 경기 침체의 ‘트리거’ 역할을 할 것이라는 분석도 나오고 있다네요.

 

개인적인 의견이지만 부동산은 규제가 오히려 위기를 방어하는데 도움이 될거라고 생각합니다. DTI이나 LTV 강화가 오히려 재정건전성을 확보한게 아닐까요?

 

*DTI(Debt To Income 총부채상환비율): 연간 갚아야할 돈이 수입의 일정 비율을 넘지않게 계산해 빌려준다는 비율.
*LTV(Loan To Value Ratio, 담보인정비율): 담보물(보통 주택)의 가치에 대비해 얼마를 빌려줄 것이냐는 비율.

 

몇몇 언론들은 벌써부터 몇%가 빠졌다. 이런 기사들도 나오는데요. 이는 '코로나'가 아니라 정부의 최근 부동산 규제정책 때문으로 보입니다. 제가 큰 그림을 그릴만큼 아직 공부하는 중이기 때문에 단편적인 영향력에 대해 말씀드리고자 합니다.

기준 금리 인하로 인한 영향은? "적을듯"

 

먼저 미국 연준의 기준금리 인하로 어제(16일) 한국은행도 기준금리를 인하했습니다. 1.25%에서 0.75%로, 0.50%포인트 인하했는데요. 0%대라니 ㅎㄷㄷ. 한국은행이 금리 인하하기 전에 부동산 시장에 영향을 미칠까 고민했다는 분석도 나왔습니다. 아마 금리가 낮아지면 대출 받는 이들이 늘어나 부동산 시장 과열에 부채질을 하지 않을까 싶은건데요?

 

그럴 가능성은 적은 걸로 예상됩니다. 이미 서울 및 일부 수도권에는 정부의 부동산 규제가 꽉 틀어막고 있는 상황이고, 코로나로 인해 예상 GDP가 하향조정되면서 실물경제가 어려워질 가능성이 높은 가운데 부동산 경기가 다시 최근 2~3년동안의 호황을 누리긴 어렵다는거죠.

 

또, 코로나 때문에 부동산에 대한 관심도가 떨어졌다고 하네요. 실수요자들은 몰라도 정말 투자자들은 거의 움직이지 않고 있다는 분석도나왔습니다.

부동산 규제는 없었던일로?

 

분양가 상한제와 종부세가 주목받고 있는데요. 문재인 정부 들어 투자자들에겐 가장 큰 규제죠

.

*분양가 상한제:민간 아파트 분양당시에 분양가에 가격 제한선을 정부 즉, HUG가 정하는 제도입니다. 재개발·건축 가격에 영향을 미친다.

*종부세(종합부동산세):고액의 부동산을 소유하고 있는 사람들에 한해 별도의 세금을 부과해서 형평성과 주택가격 안정을 도모.

 

먼저, 민간택지 분양가 상한제 유예기간은 4월 28일로 종료되기로 돼 있었는데요. 코로나로 인해 재개발·재건축 일정에 난항을 겪자 이 유예기간을 미뤄달라는 민원으로 지방자치단체는 골머리를 썩고 있다고 하네요.

 

재개발 재건축을 추진하는 조합이 총회를 열어 분양가 등을 결정하려면 전체 조합원의 20% 이상이 출석해야 하는데, 이 출석율이 현상황에서 가능하느냐는 질문도 나옵니다. (물론, 이분들은 목숨걸고 20%이상 나옵니다. 걸린 돈이얼만데...) 그것보다 정부가 단체활동을 엄격하게 막고 있기 때문에 이 점이 문제겠죠. 그래서 정부가 고민이 많다네요. 상한제 유예기한을 늘리거나 다른 방안을 고심하고 있겠쥬?

 

종부세와 관련해서는 좀 어려운데요. 종합부동산세 세율 최고 4% 인상 법안이 국회에서 계류중입니다. 현재 실물경제가 어려운 상황에서 과연 개혁성향이 강한 법안이긴 하지만, 혹시나 모를 효과에 여당이나 정부도 조심스러울게 뻔합니다. 경제 위기에서는 '도미노 효과'가 제일 무서운데요. 현재 코로나로 인한 경제침체속에서 종부세를 인상한다면 부담스러운 고가주택소유자들이 집을 급매로 내놓을 가능성이 있고, 그렇게 되면 가격하락 가계부채 등에 영향을 줄 수도 있습니다.

 

다만, 앞서 말씀드린 것처럼, 아이러니하게도 정부의 규제가 어느 부분 위기에서 잘 상쇄하는 부분도 있는 것 같아요. 미국의 2008년 이후에 그랬던것 처럼 말이죠.

갈리는 전문가들의 분석

 

큰 그림을 그릴 줄 아는 전문가들이 언론인터뷰에서 코로나로 인한 부동산 경기 영향에 대해서 전망을 내놨는데요. 홍춘욱 EAR 리서치 대표는 언론인터뷰에서 "2008년 당시보다는 가계부채 건정성이 높아 큰 위기가 없을 것"이라고 말했고, 집값 상승을 계속해서 예측하신 분이죠 이상우 인베이드투자자문대표는 "공포감이 문제. 아직 실제 지표상으로는 거래 위축이 없다"고 말씀하셨습니다. 반면에 언론을 엄청타는 분이죠. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 2008년 금융위기때보다 더한 상황 올수도 있다고 하셨습니다.

 

개인적으로는 주택 부동산은 당분간 거래 없이 가격동결될 걸로 보이고요. 실소유자 위주로 거래되겠죠. 수익형 부동산 즉, 상가 부동산은 하락할 것으로 보입니다. 안그래도, 최근 스마트 스토어 등으로 유통, 서비스업이 온라인상으로 진행되는 경우가 많아 상가부동산 수익률이 좋지 않았다고 들었거든요. 그리고 이번 기회로 재택근무에 대해 재평가되고 온라인 마켓이 더 활성화 될 가능성이 높아서 그렇게 봤습니다.

 

저의 귀동냥이 도움이 될지 모르셨겠지만. 다들 당분간 부동산은 지켜보셔야겠네요. 투자나 살고 계신분들은 최대한 영향이 적었스면 좋겠습니다. 저도 투자겸 몸테크를 하고 있느라 ㅎㅎㅎ 화이팅하세요 코로나도 이기고 투자도 성공하세요!