천당 밑에 분당 느티나무3·4단지, 한솔 5단지 리모델링 가능할까?

분당 백현동에 있는 카페거리입니다.

살고 싶지만 갈 수 없는 분당 임장기

얼마전 분당 금미역에 사는 여자친구 친구커플 결혼 집들이를 다녀왔는데요. 저녁 약속이여서 오전엔 분당 정자동 근처 임장을 했습니다. 눈에 띄는 곳들이 좀 있었는데요. 분당은 뭐니뭐니해도 리모델링 이슈가 있는 곳이더라고요.

 

우선 분당은 '천당 밑에 분당'이라는 만큼 서울보다 더 비싼 동네로 자리잡고 있습니다. 1기 신도시(분당, 일산, 산본, 중동, 평촌) 중 일부로 강남에서도 가깝고 새로운 직주 요충지 '판교'와도 가까워 직장인들에게 인기가 많은 곳입니다.

정자역 앞에 위치한 탄천 공원의모습입니다.

지역분석: 강남 접근성·인프라·교육

분당의 장점으로는 ①강남 접근성 ②인프라 ③교육률입니다.

 

일단, ①가장 먼저 강남 접근성이 좋구요.(신분당선·분당선) ②신도시인 만큼 계획도시로 아파트 단지들이 많았는데요. 인프라가 대단했습니다. 신혼부부나 3인, 4인가족들이 살기에는 정말 좋은 도시인 것 같았습니다. 백화점과 대형마트도 물론 다 위치해 있구요. 율동공원과 탄천&중앙공원이 있어 가족들과 산책하기도 좋은 것 같았습니다.

 

무엇보다 ③초·중·고가 아파트 단지 내에 많이 위치해있어 안전해 보였습니다. 교육률도 높아 학군도 나쁘지 않다고 합니다. 자사고 폐지로 인해 강남,목동,분당이 떠오르고 한다니 더 인기가 오를 것 같기도하고요.

 

호재로는 앞으로, 분당 백현마이스와 현대 R&D센터 건립 또 네이버 2부지 등 도 건립 예정돼 수요걱정은 없어도 될 것 같습니다.

 

그리고 플러스는 백현동 카페거리입니다. ㅎㅎ 저희도 백현동에 있는 오픈커피에 다녀왔어요.

오픈커피

정자역 옆 느티나무34단지의 모습. 단지가 꽤 넓었습니다.

그리고 '리모델링' 느티나무3·4단지, 한솔5단지 가능할까?

1차 신도시들의 준공이 30년이 가까워진다는 점에서도 개발의 필요성이 솟구치는 동네입니다. 다만, 강남을 타깃으로하는 재개발·재건축 규제(분양가 상한제·재건축초과이익환수제 등)로 인해 분당의 재건축 이슈는 떠오르지 못하고 있는 상황입니다.

 

최근까지도 분당 리모델링을 두고 부동산 커뮤니티에서는 갑론을박이 펼쳐지곤 했는데요 그도 그럴 것이 2014년부터 이야기가 나와 2017년 본격적으로 추진됐지만, 다소 느린 상황입니다. 가장 빠른 곳이 안전진단 1차 통과. 우선, 리모델링이냐 재건축이냐를 두고 주민들 사이에서도 의견이 분분한 것 같습니다. 또 높은 용적률도 좀...

 

#리모델링 사업이란?

'리모델링 사업'은 아파트를 전체적으로 철거시키고 새로 짓는 '재건축'에 비해, 철거 없이 기존 골조를 유지한 상태에서 증축하거나 보강하면서 새 건물처럼 고치는 사업입니다. 재건축에 비해 사업성이 떨어지고 수익성도 낮은 편입니다. 다만, 규제에 있어 자유롭기 때문에 최근에 주목받고 있는 사업이죠. 주민의 동의 75%가 필요하고, 건축기간도 재건축보단 빠르다고 합니다.

 

다만, 현재 재건축에 대한 정부의 규제 의지가 강하고, 성남시에서 지원하는 리모델링 시범사업 지역 몇 군데에서는 추진 의사가 강한 것으로 보여 몇몇 아파트에선 가능성이 있는 것 같습니다.

 

우선, 분당에는 크게 4군대가 있지만, 제가 둘러본 곳은 정자동 위주로 말씀드리겠습니다. 정자역에서도 가깝고 세대수도 많은 역세권 아파트들입니다. 느티나무3·4단지 그리고 한솔 5단지입니다.

 

교육환경평가 심의를 통과한 '느티나무3·4단지'는 넘사벽이었습니다... 역시 분당이란 말이 나올 정도였습니다. 가격이 일단 27평 기준 9억 4천이었구요.... 최근 조금 떨어진 9억 1천까지 나와 있었습니다. 3단지가 770세대, 4단지가 1006세대로 대단지의 위엄과 더불어 정자역에서는 도보 5분 거리입니다. 년식은 1994년식으로 그렇게 낡아 보이진 않았는데요.

 

그래도 4년뒤엔 재건축 연한까지 채워진다니.. 전세는 생각보다 높지 않았는데요. 2억 8천으로 전세가 비중이 낮아 갭투자 비용이 좀 많이 드는 것 같았습니다. 갭투자를 위해선 최소 5~6억원 정도 있어야 가능했습니다.. 그리고 최근 안정성평가가 통과돼 2차 안정평가를 기다리고 있는 중이라고 합니다.

 

*느티나무3·4단지 정리

년식: 1994년 12월
세대수: 1776세대 (3단지770 4단지 1006)
평수: 24평, 25평, 27평, 28평, 29평
용적률178~180% 건폐율13~15%
가격:8억(24평)~9억5천만원(29평)
전세가:2억6천~3억6천

한솔 5단지 내부의 모습 리모델링 현수막도 달려있었네요

'한솔5단지'는 상대적으로 느티나무 보다는 투자금이 적게 들어 매력적으로 보였습니다. 최근 분당 집값이 하락하고 전세가는 조금 오른 상황이라 잘만 맞추면 투자금 2억 후반대에도 가능하다고 했습니다.(확인이 필요하네요) 저는 리모델링 사업 추진 중인 아파트인데 이 정도면 괜찮다고 봤습니다. 세대는 1156세대로 대규모세대이고, 정자역까지의 거리는 도보 15분, 마을버스 3분입니다. 년식은 1994년으로 비슷하고요. 입지면에서 좀 밀린다는 게 단점인데 가격이 훨씬 저렴하긴 했습니다.

 

다만, 한솔5단지는 사업계획승인 신청접수단계로 교육환경평가 심의를 통과한 느티나무보다는 사업진행속도가 늦은 상황입니다.

 

*한솔5단지 정리

년식: 1994년 10월
세대수: 1156
평수:17평, 18평, 22평, 30평
용적률:170%, 건폐율 11%
가격:4억 8천(17평)~8억3천(30평)
전세가:1억 7천(1평) 3억3천(30평)