투자직전까지 갔던 '증산4구역' 역세권 재개발

신혼집 겸 투자 겸 지난해 한창 부동산을 알아보곤 했습니다. 제가 앞서 말씀드린 것처럼 봉천동 해바라기 아파트, 신월 시영아파트, 용산 청파동 재개발 지역을 알아봤고 그 지역 거의 모두 올랐다고 말씀드렸죠? 아시다시피 2017년 말부터 지난해 말까지 서울에 오르지 않았던 곳은 없었습니다. 하지만, 저희 예산(2억+대출 or 전세) 안에서 서울 안에서 가용할만한 곳들은 많이 없었습니다. 특히 아파트는 말이죠. 그래서 재개발 재건축 초기 단계 지역에 눈독을 들였던 겁니다.

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하지만, 한군데 말씀드리지 못한 곳이 있었는데요. 그동안 오르진 않았거든요. 하지만, 최근 초대형급 뉴스 등장!!!

 

 

재개발 취소 증산4구역, 역세권 임대주택 사업 '급물살'이라는 기사 때문인데요. 이 소식을 듣고 좀 아쉽긴 했지만, 안목을 길렀다는 생각에 후회는 되지 않았습니다.

 

 

재개발 취소 증산4구역, 역세권임대주택 사업 '급물살'

서울시가 주택 공급 확대 일환으로 역세권 공공임대주택 사업 활성화에 나서기로 한 가운데 은평구 ‘증산4구역’이 첫 수혜 대상이 될 전망이다. 현재 역세권 공공임대주택 사업 제안을 위한 주민 동의률이 60% 가까이 이르고 있어 내부에서도 기대감이 한껏 고조되고 있다. ...

 

기사에서 가장 주목할만 부분은 이런 내용인데요.

서울시는 ‘역세권 공공임대주택 건립 및 운영기준’을 개정하기로 하고, 구체적인 내용을 검토하고 있다. 개정안의 주요 내용은 △역세권 공공임대주택 가능 지역을 기존 3종주거지역 또는 준주거지역에서 1종 주거지역까지 확대 허용 △정비해제구역도 역세권 공공임대주택 사업 가능 △용도 상향이 가능한 1차 역세권 범위 확대(반경 250m→반경 350m) 등이다.

이데일리

결론부터 말씀드리자면, 이 개정은 서울시가 역세권 개발에 대한 기준을 완화한다는 뜻입니다. 그래서 수혜지역이 생기는 거죠. 부동산 규제 일변도인 서울시가 이런 규제 완화책을 사용할 수 있는 것은 역세권 개발에 일정 수의 임대주택 분양을 할당해야 하기 때문입니다. 사실상 이 규제 완화책은 증산4구역을 위해 마련한 것이나 다름없어 보입니다. 저 위에 3가지 모두 증산4구역의 역세권 개발 추진에 걸림돌로 작용했던 것들이기 때문입니다.

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◆ 이 지역 선택한 배경은?

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지금도 한참 모자라지만 당시 재개발, 재건축, 부동산에 대해 전혀 모르던 증산4구역은 저에게 많은 공부를 하게 했던 지역입니다. 처음 용산 투자할만한 빌라들을 찾다가 임장 도중에 공인중개사분으로부터 용문동 쪽에 역세권 시프트 사업을 진행 중이라는 얘기를 들었습니다. '역세권 시프트 사업'은 재개발과 마찬가지로 아파트를 짓는 사업인데, 임대비율을 조금 높여서 진행한다는 게 특징이었죠. 그리고 전철역 250m 이내라는 점에서 입지적인 장점이 있었죠.

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그렇게 시프트 사업을 리서치 하다 우연히 처음으로 증산4구역이 재개발 '일몰제'에 해당돼 재개발 지역에서 6월에 해제돼 시프트 사업으로 변경 추진 중이라는 이야기를 알게 됐습니다. 각종 블로그 카페를 통해 알아보면서 공부했습니다. 몇 가지 장애물이 있었습니다. 위에 언급된 내용들이죠. 증산 4구역 해당 세대는 역세권 개발 제한인 250m를 넘어 350m 가량 됩니다. 그리고 뒤에 위치한 몇몇 빌라들은 3종이 아닌 1종 주거지역이었고, 가장 중요한 건 재개발 해지 지역은 해당될 수 없다는 점입니다.

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제가 한창 관심을 가졌을 당시에는 카페 등에서 이 장애물에 대한 개정을 위해 증산 4구역 주민들이 서울시 구청에 시위를 하는 움직임도 보였고, 구청에서 이를 위한 설명회를 하는 영상도 올라왔습니다. 재개발에 실패했다는 패배감 때문에 더 악착같이 주민들이 이루려고 하는 것 같았습니다. 지역구 국회의원인 박주민 의원과도 이야기를 하고 있다는 내용도 올라왔었죠.(총선을 곧 앞두고 있었기 때문에...) 이러한 점들은 투자하기 괜찮았던 장점입니다. 또, 당시 재개발 지역 해지 소식에 부동산 가격은 생각보다 조금 하락하기도 했습니다.

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당시 부동산을 통해 알아본 내용

그래서 저는, 그 당시 (10월) 부동산들에 전화해 대지, 가격, 연식 그리고 역에서부터의 거리 등을 일일이 알아봤죠.

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당시 알아봤던 곳들은 250m 이내의 빌라 몇 군데와 문제의 '한신빌라'였습니다. 한신빌라는 250m밖에 위치했고 1종이라는 점이 장애물에 해당된다는 것이었습니다.

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확정된 내용은 아니지만 기사가 나온 만큼 가시화가 되고 있는 것은 사실입니다. 최근 이런 소식들이 나오고 다시 한번 부동산과 인터넷을 통해 확인해본 바로는 매물들이 조금씩 홀드하기 시작했고, 한신빌라는 저희가 알아봤을 때보다 8천만원 높은 가격에 올라와 있었습니다.

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◆아쉽지만 투자 보류

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하지만, 이러한 '리스크'를 두고 덥석 투자하기는 어려웠습니다. 세 차례 임장을 하고, 부동산 업체들을 통해 직접 집도 보고 했지만 첫 집이었기 때문에 리스크가 컸던 것은 사실입니다.

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저희 신혼집으로 들어갈 온수역 재건축 빌라보다는 위치적인 면에서 좀 좋긴 하지만, 온수역 쪽이 더 안전했기 때문에 온수역 근처의 재건축 빌라 부동산 매입 결정했습니다.

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이런 호재 소식들이 들려오면서 앞으로도 증산 4구역에도 관심을 갖고 지켜볼 예정입니다. 읽어주셔서 감사합니다.